田園調布の東/西



「田園調布東西地価の比率は何を意味するか」という、ビジネスコラムが掲載されています。



これは、建蔽率/容積率は西で40/80%、東で50/100%と異なるものの、通勤通学や買い物などの利便性は同等の田園調布駅の西東で、地価が1.5倍違う事実を分析した記事です。



---(一部転載)

地価1.5倍の利益を失っている

 駅の東西で地価に差があると、東側でも西側と同じような邸宅を並べれば、地価は西側と同じ水準に上昇するということだ。そうなっていない現状では、東側に住む人にとってその分損となる。単に東側の人だけの問題でなく、日本全体の国富の減少でもある。

 これには「高級住宅街が珍しいから高くなるのであって、そんなに高級住宅街が増えたら価値がなくなってしまう」という反論があるだろう。反論は正しいが、多少増えたくらいでは高級住宅地の地価は下がらない。そう考える根拠はある。

 どう考えてもマンション価格は戸建て住宅より高いと思う。同じ地域、同じ広さで購入金額が高いばかりでなく、管理費や駐車場代もかかる(戸建ても修繕しなければならず、修繕積立金はそれほどは変わらない)。にもかかわらず、戸建てより高くてもマンションを買う人が多いのはなぜだろうか。それは、マンションにある豪華なアプローチやエントランスホールの演出で、高級住宅街に入ったような感覚を持たせることができるからだ。この感覚にお金を払う人がたくさんいれば、高級住宅街が増えてもその地価はあまり下がらないだろうということになる。

 田園調布の東西地価比率は、人がどれだけブランド価値にお金を払うかの指標であり、バブルの指標であり、高級住宅街が少ないことが日本全体の冨を低下させていることの指標でもある。



注:国土交通省「地価公示」を基に大和総研の枝広龍人氏が作成



---転載終わり



たしかにGoogle Earthで上空から見ても、東西の違いはほとんどわかりません。



しかし、実は西側のみ地区計画があり、美しい街並みを維持するために壁面位置や最低敷地面積などに厳しい条件が課されているのです。(上部の図参照)



つまり風致地区など建築に関する制限は不動産価値を(1.5倍も)高めていることになりますね。



不動産鑑定では、自由に建物が建てられない風致地区を低く評価することがありますが、中長期かつ地区全体の利益で考えていく必要がありますね。



□サイト

http://bizplus.nikkei.co.jp/colm/harada.cfm?i=20090630c3000c3&p=1

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